Investování do nemovitostí v roce 2025: Stále výhodná strategie?

Investice do nemovitostí je v Česku považována za jednu z nejstabilnějších cest k uchování a zhodnocení kapitálu. V roce 2025 se však tento trh proměňuje – vysoké úrokové sazby, stagnace cen a rostoucí náklady kladou na investory nové požadavky. Vyplatí se stále kupovat byty na pronájem, nebo je čas poohlédnout se jinde?

Nemovitosti dlouhodobě slouží jako bezpečný uchovatel hodnoty, zejména v časech inflace. Češi tradičně vkládají volné prostředky právě do bytů a domů, ať už za účelem vlastního bydlení, nebo pronájmu. Tento trend ale v posledních dvou letech naráží na nové výzvy – především růst nákladů na financování a pokles výnosnosti.

Jak se změnil trh v roce 2025

V první polovině roku 2025 pokračuje relativní stagnace cen bytů v Praze a krajských městech. Po prudkém růstu v letech 2020–2022 došlo ke korekci, ceny se stabilizovaly a v některých regionech dokonce mírně klesly.

Zároveň se však výrazně zvedly náklady na úvěrové financování. Hypotéky se pohybují mezi 4,5–5,5 %, což zvyšuje měsíční splátky a prodlužuje návratnost investice. Naopak nájmy ve větších městech nadále rostou, čímž se částečně kompenzují vyšší vstupní náklady.

Výnosnost nemovitostní investice

Typická investice do bytu v krajském městě (např. Brno, Plzeň, Olomouc) přináší v roce 2025 čistý výnos z pronájmu mezi 3–5 % ročně. V Praze je výnos obvykle nižší kvůli vyšší pořizovací ceně. V menších městech lze dosáhnout až 6 %, ale za cenu nižší likvidity a vyššího rizika obsazenosti.

Důležité je počítat nejen s nájemným, ale i s dalšími faktory:

• Daň z nemovitých věcí (zvýšila se v roce 2024),
• Odpisy (u podnikatelských nemovitostí),
• Údržba a opravy,
• Riziko neobsazenosti,
• Pojištění majetku,
• Náklady na správu, pokud nejste aktivní pronajímatel.

Financování investice: Hypotéka nebo hotovost

Pokud investujete z vlastních zdrojů, výnosnost bude vyšší, ale blokujete větší objem peněz. Při využití hypotéky s 80% LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) musíte počítat s tím, že první roky budete z nájmu pokrývat především úrokové náklady.

Výhodou je leverage efekt – využití cizích peněz ke zhodnocení vlastního kapitálu. Pokud se však výnos z nájmu nedostane nad úrokovou sazbu, může být investice po několik let ztrátová.

Daňové aspekty v roce 2025

• Daň z příjmu z pronájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů) – možnost uplatnit paušál 30 %, nebo skutečné výdaje.
• Daň z nemovitých věcí – vyšší sazby v roce 2025, pravidelná povinnost platby.
• Zrušená daň z nabytí nemovitosti (od roku 2020) – zůstává zrušená i v roce 2025.
• Pokud držíte nemovitost déle než 10 let (u investičních nemovitostí), prodej je osvobozen od daně z příjmu.

Investování do nemovitostních fondů

Pokud nechcete řešit nájemníky a správu nemovitosti, existuje alternativa ve formě nemovitostních fondů. Například fondy jako Trigea, ZFP Realitní fond nebo Conseq Realitní investují do komerčních budov, logistických parků nebo nájemního bydlení a vyplácí výnosy investorům.

Výhodou je diverzifikace a bezstarostnost. Nevýhodou pak nižší kontrola a zpravidla nižší výnos kolem 4 % ročně po zdanění.

Rizika investic do nemovitostí

• Regulační zásahy státu – cenové stropy, daňové změny, zákony o ochraně nájemníků.
• Pokles hodnoty nemovitostí – zejména v době krize.
• Delší návratnost investice – v kombinaci s hypotékou může trvat i 20 let.
• Nízká likvidita – nemovitost nelze jednoduše „prodat přes noc“.

Závěr: Vyplatí se to?

Investice do nemovitostí má stále smysl, pokud:

• Umíte dobře vybrat lokalitu,
• Počítáte s delším horizontem (10+ let),
• Nečekáte okamžitý výnos, ale ochranu majetku,
• Jste připraveni aktivně spravovat nebo si najmete správce.

V roce 2025 už nelze očekávat rychlý růst cen jako v minulých letech. Nemovitosti jsou dnes konzervativní, dlouhodobá investice, nikoli spekulace na zbohatnutí přes noc.