Jak správně přiznat příjmy z pronájmu: Průvodce pro fyzické osoby

Příjmy z pronájmu nemovitostí podléhají zdanění a je povinností každého vlastníka nemovitosti tyto příjmy řádně přiznat. V tomto článku si krok za krokem vysvětlíme, jaké daňové povinnosti se na vás vztahují, jaké výdaje můžete uplatnit a jaké změny přinesla poslední legislativa.

Příjmy z pronájmu nemovitostí patří podle zákona o daních z příjmů mezi tzv. příjmy podle § 9. Nejčastěji se jedná o pronájem bytu, domu, nebytového prostoru nebo třeba garáže. Pokud příjem z pronájmu není součástí podnikatelské činnosti (např. pronajímáte soukromý byt a nejste OSVČ), pak jde právě o § 9.

Kdy a komu vzniká daňová povinnost

Každý, kdo v daném zdaňovacím období (kalendářním roce) získá příjem z pronájmu vyšší než 15 000 Kč, má povinnost podat daňové přiznání. Pokud je však příjem nižší než tato částka, daňové přiznání podávat nemusíte — pokud zároveň nemáte jiné zdanitelné příjmy (např. z podnikání nebo zahraničí), které by vás k tomu zavazovaly.

Naopak pokud si pronájmem vyděláte např. 80 000 Kč ročně, pak už se z této částky odvádí daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 %, případně i 23 %, pokud překročíte zákonný limit pro vyšší sazbu daně.

Jaké výdaje si můžete odečíst

Máte dvě možnosti:

1. Skutečné výdaje – Můžete si odečíst náklady, které přímo souvisejí s pronájmem: opravy, odpisy, daň z nemovitosti, služby realitní kanceláře, pojištění objektu, náklady na energie (pokud jsou hrazeny pronajímatelem), apod. Musíte je ale doložit doklady.
2. Paušální výdaje – Můžete uplatnit paušál ve výši 30 % z příjmů, maximálně však do výše 600 000 Kč. Tato varianta je jednoduchá a výhodná zejména pro ty, kdo nemají vysoké náklady.

Co všechno je potřeba doložit

Při vyplňování daňového přiznání budete potřebovat:

• výpisy z banky s přijatými platbami od nájemníků,
• nájemní smlouvu,
• případně doklady o skutečných nákladech, pokud je uplatňujete,
• potvrzení o zaplacení daně z nemovitých věcí.

Daňové přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku (v roce 2025 tedy do 1. 4. 2025 za příjmy z roku 2024). Pokud využíváte daňového poradce, lhůta se posouvá až na 1. července.

Povinnost platit sociální a zdravotní pojištění

Pokud pronájem není vaší podnikatelskou činností (nejste OSVČ a nemáte příjem podle § 7), nejste povinni platit sociální a zdravotní pojištění z těchto příjmů. Platíte pouze daň z příjmu.

To je zásadní rozdíl oproti například příjmům z podnikání, kde je nutné hradit i odvody do pojišťoven.

Jak je to s evidencí DPH

Většina fyzických osob pronajímajících nemovitosti není plátcem DPH. Výjimkou může být pronájem nebytových prostor firmám, kde za určitých podmínek může být registrace k DPH výhodná nebo dokonce povinná. Pokud například pronajímáte kancelář plátci DPH, je možné se registrovat a uplatnit DPH z nákladů.

Změny a aktuality z roku 2024

Od roku 2024 došlo ke zpřesnění pravidel v oblasti odpisování nemovitostí. Pokud uplatňujete skutečné výdaje, můžete nemovitost odepisovat po dobu 30 let, ale musí jít skutečně o nájem (a ne krátkodobý pronájem typu Airbnb, který se řadí pod podnikání).

Pozor také na to, že při krátkodobém pronájmu přes platformy jako Booking nebo Airbnb se obvykle nejedná o § 9, ale o podnikání, a to i s příslušnými povinnostmi jako registrace k dani, EET (pokud se obnoví), pojištění a vedení účetnictví.

Nezapomeňte na daň z nemovitých věcí

Vedle daně z příjmů musíte jako vlastník platit také daň z nemovitých věcí. Tu platíte vždy, bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte či nikoliv. Splatnost bývá obvykle 31. května každého roku. Od roku 2024 došlo k nárůstu této daně, proto doporučujeme zkontrolovat nové výměry z finanční správy.

Praktický postup krok za krokem

1. Sečtěte všechny příjmy z pronájmu za daný rok.
2. Rozhodněte se, zda uplatníte skutečné výdaje, nebo paušál.
3. Vyplňte daňové přiznání – využijte online formulář na www.mojedane.cz.
4. V případě potřeby přiložte přílohu č. 2 k § 9.
5. Odevzdejte formulář finančnímu úřadu, nebo elektronicky přes datovou schránku.
6. Daň uhraďte do 1. dubna.

Tipy na závěr

• Uchovávejte všechny doklady o příjmech a výdajích minimálně po dobu 3 let.
• Pokud nevíte, zda váš pronájem spadá pod § 9 nebo jiný režim, poraďte se s daňovým poradcem.
• Sledujte změny legislativy – pravidla se často mění.